Высокая динамика: коммерческая недвижимость Петербурга в позитиве

Рынок коммерческой недвижимости Петербурга по итогам первого полугодия начинает оживать.

Эксперты отмечают, что он достаточно быстро адаптировался к ковидным потрясениям, поэтому уже сейчас отражает положительную динамику.

Петербург отличился

По данным Knight Frank St Petersburg, в первом квартале на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга было введено около 50 000 м2 арендуопригодной площади, что почти вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего в стадии строительства более 170 тыс. м2. Исторический центр остается самым популярным с точки зрения географического распределения – доля сделок в этом месте составила 80% площади.

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН, связывает возрождение рынка коммерческой недвижимости с истечением срока долгосрочных арендных договоров, по завершению которых арендаторы искали себе новые помещения, исходя из изменившихся рыночных условий – кто-то сменил классическое помещение в бизнес-центре на «гибкий» офис или коворкинг; кто-то был вынужден сменить локацию или занимаемый метраж.

Однако сейчас количество предложений и активность пользователей все еще на 30% ниже, чем в допандемийный период. В то же время, по словам Александра Дужникова, сооснователя портала недвижимости Move.ru, в более короткие сроки – с января по апрель – ситуация кардинально изменилась. «Интерес к покупке торговых объектов вырос на рекордные 180% для рынка по России, особенно отмечен рост в Санкт-Петербурге на 215%. Интерес к аренде вырос на 117 и 133% соответственно», – отмечает он.

В центре внимания

Стоит отметить, что наибольшая динамика в сегменте на конец первого квартала была зафиксирована в категории помещений свободного назначения (ПСН) – сдаваемая в аренду площадь в жилых домах или пристройках к ним, а также без специализации и подходящая для любых целей. «Если сравнивать первые два месяца 2021 года с аналогичным периодом 2020 года (до введения локдауна), то спрос на ПСН вырос на 39%», – говорит Алексей Попов. Аналогичную статистику предоставляют аналитики Avito Real Estate.

Так, значения в ПСН выросли в 1,5 раза (+ 49%) в категории покупки и 1,7 раза в сегменте аренды (с марта 2021 года по март 2020 года). Средняя стоимость аренды ПСН на конец марта составляла 100 тыс. руб. за объект. Такое помещение можно было приобрести за 15,8 млн. Обычная арендная плата за офисные помещения составляла 42,9 тыс. руб. за объект, а цена покупки – 17 млн. При этом торговые площади стоили в среднем 110 тыс. руб. в сегменте аренды и 22,5 млн. на рынке купли-продажи.

«ПСН многофункциональны, их можно адаптировать к различным потребностям бизнеса. Именно поэтому они оказались наиболее оптимальными для новых торговых форматов, таких как dark store и dark kitchen», – поясняет Тимур Зайцев, руководитель отдела коммерческой недвижимости в «Авито. Недвижимость.»

С коллегой по цеху соглашается Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». «Для успешной реализации проекта проектируемое помещение должно быть свободным, правильной формы, с отдельным входом (чем больше входов, тем лучше) и с максимально возможным количеством окон. Высота потолка не менее 2, 8 м. Кроме того, важна хорошая вентиляция, дополнительное электричество, удобная зона разгрузки и наличие технических помещений», – говорит эксперт.

Смещение приоритетов

Крупные инвесторы по-прежнему рассматривают проекты бизнес-центров и апарт-отелей. Но при этом растет спрос на землю под складские помещения, а также на спекулятивные логистические проекты с целью их сдачи в аренду. Также инвесторы готовы приобретать готовые производственные и складские площади и переделывать их под нужды различных арендаторов.

По словам Станислава Ступникова, руководителя отдела коммерческой недвижимости Best.Commercial Real Estate, потенциальные покупатели административных зданий на бывших производственных предприятиях в центре города ищут более современные форматы недвижимости, чем классический бизнес-центр. Рынок уже понимает, что аренда рабочего места для розничной торговли дает более высокую отдачу на вложенный капитал, чем обычный офис.

«С торговыми центрами сложнее. Город насыщен классическими ТЦ. Учитывая, что стоимость строительства растет, а арендный поток падает, доходность в этом сегменте не самая интересная. Инвесторы сейчас концентрируются в основном на микрорайонных торговых центрах, которые по-прежнему востребованы в крупных жилых районах-новостройках. Девелоперы особенно внимательно присматриваются к этому формату как наиболее эффективному с точки зрения привлекательности жилого комплекса для потребителя и экономики проекта», – отмечает специалист.

Цена вопроса

Заместитель генерального директора Knight Frank в Санкт-Петербурге Михаил Тюнин отмечает, что арендные ставки в первом квартале не сильно изменились по сравнению с концом 2020 года. Они распределились следующим образом: 2100 руб. / м2 / мес. – в классе «А» и 1310 руб. / м2 / мес. – в классе «Б».

При этом только в первом квартале рост цен на жилье превысил 15-20%. По словам Сергея Смита, управляющего партнера Advisory Finance, недавние действия Центробанка России связаны с попытками сдержать темпы роста цен в ряде сегментов рынка. Текущая ситуация приводит к образованию пузыря. Во многом именно поэтому ЦБ повысил процентную ставку до 5% – это говорит о том, что регулятор обеспокоен ситуацией. Эксперты считают, что в современных реалиях именно эти вопросы лягут в основу повестки дня сегмента недвижимости на ПМЭФ-2021.

«Резкий рост цен на недвижимость не сопровождался увеличением стоимости арендных платежей. Поэтому весьма вероятно, что в ближайшем будущем этот сегмент также значительно прибавит в цене – это касается и жилой, и коммерческой, и складской недвижимости», – отмечает Сергей Смит.

По словам Михаила Тюнина, в 2020 году больше всего сделок было совершено с IT- и нефтегазовыми компаниями; их суммарный вклад составил 60% от общего объема сделок по классу «B». При этом общий объем лизинговых сделок по итогам 1 кв.2021 г. составил 19,7 тыс. м2, что превышает показатели I и IV кварталов 2020 года на 11 и 52% соответственно. Наиболее активными арендаторами стали нефтегазовые компании – 29% от общего объема сделок.

«Ставки в офисной недвижимости класса «А» и «В» в целом не меняются – никто не хочет переплачивать. Но есть тенденция к снижению в классе «В». Рынок ожидает выхода почти 200 тыс. м2 качественной недвижимости, из которых класс «А» составляет 26%, и это значительно увеличит уровень вакантных площадей. Мы считаем, что активность будет продолжаться. Тем не менее, страх перед пандемией прошел, люди и компании с большим оптимизмом смотрят в будущее», – резюмирует Михаил Тюнин.

В этом году ожидается новое строительство офисных помещений: ожидается ввод в эксплуатацию нескольких бизнес-центров класса «А» и «В» общей площадью 222,7 тыс. м2 (класс «А» – 81,6 тыс. м2, «В» – 141 тыс. м2). Еще 223,9 тыс. м2 запланировано на 2022 год (класс «А» – 114,7 тыс. м2, «В» – 109,5 тыс. м2).

Однако рынок коммерческой недвижимости еще не достиг допандемийного уровня. «Все мы помним, как после 2008 года рентабельность коммерческой недвижимости упала, а окупаемость выросла с 6 до 8 лет и так и не вернулась к прежним значениям. Я предполагаю, что через 3-5 лет мы не увидим объектов с окупаемостью менее 10 лет. 11-12 лет станут нормой. Но даже в этом случае коммерческая недвижимость по-прежнему будет более интересным активом, чем депозиты», – считает Станислав Ступников.