Стоит ли инвестировать в элитную жилую недвижимость: все за и против

Практически каждый покупатель жилья – инвестор. Привлекательность недвижимости связана с ее «твёрдостью»: несмотря на изменения в экономике, она так или иначе сохраняет свою себестоимость. Под давлением санкций и нестабильным рублем инвесторы изо всех сил стараются найти надежный актив для инвестиций.

Вложение в жилую недвижимость – один из самых безопасных способов инвестирования на длительный срок: средства защищены от обесценивания из-за инфляции, отсутствует валютный риск. Квартиру можно перепродать или сдать в аренду, получая пассивный доход.

Но элитная недвижимость – немного другая история. В чем разница и на что следует обратить внимание, если вы планируете инвестировать в премиальное жилье?

Насколько дороже?

Стоимость квартир в элитных домах за последний год выросла в среднем на 11%. Площадь до 100 м2 можно приобрести по цене до 50 млн рублей, помещения от 100 до 150 м2. стоимостью от 50 до 100 млн руб. Средняя стоимость предложения в популярных районах Москвы – 76 миллионов рублей.

Причины роста цен:

▪ макроэкономика (ослабление рубля и рост инфляции);

▪ изменения в законодательстве и переход на эскроу-счета.

По новой схеме девелоперы могут использовать средства дольщиков только после ввода здания в эксплуатацию, поэтому им приходится брать кредиты на строительство. Это увеличивает строительные расходы на 8-20%, соответственно, растет и конечная стоимость жилья.

Кроме того, ввод ограничений для компаний-застройщиков серьезно сократил их ряды: мелкие игроки начали покидать рынок, а количество проектов стало уменьшаться. В итоге спрос остается, а предложение сокращается — отсюда и рост цен.

В конце сентября 2019 средняя цена «квадрата» в дорогих (элитного и премиум-класса) столичных новостройках составляла 840 тысяч рублей, непосредственно в элитном классе — 1 145 тысяч рублей/кв. м (уже на 3% больше, чем в конце июня 2019).

В будущем цены будут продолжать расти: этому способствует вымывание имеющихся предложений на рынке и скорое завершение текущих проектов. И главный нюанс: многие девелоперы уже не склонны предлагать скидки и специальные предложения на начальном этапе строительства. Но именно такая разница в цене – стоимость «квадрата» от котлована до ввода в эксплуатацию увеличивается на 30-40% – составляла основную инвестиционную доходность.

После перехода на эскроу-счета для застройщиков причин делать такие предложения не стало. Кроме того, оставшиеся на рынке крупные застройщики, вероятно, откажутся от строительства на базе ДДУ и в конечном итоге будут продавать готовые квартиры, так как это более прибыльно.

Риски

Требования к инвестиционному капиталу на элитном рынке чрезвычайно высоки, и финансовое положение – это первый риск, с которым вы сталкиваетесь. На практике частный инвестор не всегда может самостоятельно и быстро проанализировать аспекты сделки:

▪ юридическую структуру,

▪ финансовое положение девелопера,

▪ надежность залоговых механизмов,

▪ наличие скрытых обязательств по объекту и прочее.

Еще один риск при покупке элитного жилья в новостройке – это все тот же договор о ДДУ. Дело в том, что Закон 214-ФЗ не защищает покупателей дорогих квартир. В случае отзыва лицензии банка, открывшего гарантийный счет, государство возместит акционеру не более 10 млн рублей – вне зависимости от того, какую сумму он внес.

Таким образом, реформа работает только в массовом сегменте, но все еще «на пределе»: средняя стоимость квартир в массовом сегменте в сентябре составила около 10,05 миллиона рублей.

Итак, стоит ли инвестировать в элитную жилую недвижимость?

Похоже, что стоимость квартир обещает вырасти, а значит, вложения в «элитную» квартиру будут прибыльными. Однако, элитное жилье – это априори актив «для себя», который не может быть выгодным объектом вложений.

Дело в том, что «Элит» – продукт в высшей степени индивидуальный. Эта комбинация:

▪ премиум расположение,

▪ престижная среда,

▪ концепции,

▪ архитектура проекта;

▪ «клубности» (изолированное окружение, собственная территория и полноценная инфраструктура – паркинги, детские сады, микрорайоны, школы).

Любой состоятельный покупатель выбирает комбинацию этих критериев и готов заплатить один или два миллиона за собственность, от которой он «пристрастился». Он может осмотреть с десяток подобных квартир, но может купить ту, где ему понравился вид из окна.

Роскошные дома – это, по сути, эмоциональная покупка, которая может быть непредсказуемой. Это означает, что вложение в дорогие квартиры не гарантирует дохода: такие объекты могут оставаться на рынке годами, ожидая покупателя.

Что важно помнить при инвестировании?

Выбирая дорогое жилье, нужно помнить, что для «элитки» главное:

▪ локация

▪ среда

▪ качество

▪ концепция проекта.

Эти параметры, рыночная ситуация и конкретная ситуация продавца определяют стоимость объекта. Вам нужно помнить о дополнительных расходах:

– при покупке недвижимости (оформление документов, оплата госпошлины, гонорары консультантам / юристам и др. – до 4-5% от стоимости жилья);

– после приобретения объекта (налог на недвижимость, операционные расходы, коммунальные услуги и ремонт, налог на прибыль при перепродаже квартиры ранее, чем через три года и т. д.).

Еще два важных момента – это юридический Due Diligence и обязательное структурирование сделки. Более того, если вы не разбираетесь в рынке, лучше привлечь консультантов: экономия на этом этапе чревата большими потерями в будущем.