Предложение и спрос на рынке элитной недвижимости Северной столицы

Рынок элитной недвижимости Санкт-Петербурга все еще повторяет прошлогодний сценарий: цены растут, ликвидные опционы быстро сворачиваются. Судя по данным экспертов, такая ситуация продлится долго.

Покупатели уже проявили «удвоенный интерес» с начала года. Здесь также есть доля инвестиционных аппетитов, которые усилились в условиях неопределенности. Снижение доходности по вкладам и качественные изменения финансовых инструментов для покупки престижной недвижимости также сыграли свою роль. Аналитики ожидают роста цен – скорее всего, он будет более заметен в готовых объектах. К тому же новых можно пересчитать по пальцам одной руки.

Так, в обзоре консалтингового агентства Knight Frank за первый квартал 2021 года говорится, что в количественном отношении квартиры в элитном сегменте прибавили 14%. Всего на начало апреля было доступно 1,4 тысячи предложений. В то же время аналитики сообщают о снижении средней площади квартир со 120 до 93 м2. Это связано с увеличением количества компактных домов в новых проектах: увеличилась доля студий и однокомнатных квартир, а количество участков с двумя и более спальнями сокращается. Средневзвешенная цена в сегменте составила 417 тысяч рублей за квадратный метр.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank в Санкт-Петербурге, также говорит, что в 2020 году наибольший интерес покупатели проявили к недвижимости в готовых домах в Петроградском и Центральном районах. 61% сделок, заключенных с января по март этого года, пришлось на дома, расположенные в пределах Петровского острова – здесь фактически сосредоточено 64% ​​от общего предложения. Наибольшей популярностью пользуются квартиры в сданных домах и новостройках не старше 3-х лет.

При этом участники рынка отмечают, что первичный рынок сегодня еще скромнее по цене квадратного метра: в бизнес-классе около 280 тысяч рублей, в элитном сегменте около 350 тысяч рублей. По разным оценкам, рост стоимости в этом сегменте в первом квартале составил 9-11%. В то же время эксперты ожидают, что стартовые цены на премьерные проекты этого года будут выше среднерыночных. Объяснение то же: новое предложение не покрывает существующую потребность в ликвидном жилье.

Чёткие границы

Почему мы говорим о сокращении ассортимента, если на рынок выводятся новые проекты и анонсируется запуск? Потому что разработчики смотрят немного дальше в будущее. Сегодня в историческом центре не так много свободных земель под строительство и реконструкцию, а переквалификация приносит много сложностей и рисков. Альтернативные варианты, вошедшие в моду в Москве, до сих пор рассматриваются в Санкт-Петербурге с осторожностью, придерживаясь традиций.

Для девелоперов это означает очень жесткую конкуренцию: покупатель сегодня стал очень требовательным к качественным характеристикам проектов. Интерес смещается в сторону осознанного потребления, без лишних счетчиков и лишних опций. При этом покупатель высоко ценит социокультурную составляющую продукта. Также в сегменте высокобюджетного жилья покупки чаще совершаются с целью собственного проживания. Важную роль сыграли прошлогодние «особые условия», и потребительская картина постепенно меняется.

Победитель забирает всё

Что касается спроса, в 2020 году сформировалось несколько тенденций.

Эволюция требований покупателей приводит к созданию новых форматов недвижимости: примером является появление элитных проектов, сочетающих более эргономичные и компактные планировки «бизнеса» с заполнением, близким к «элитному». Покупатели уже не готовы платить слишком много за дополнительные счетчики, на первом месте стоит эргономичность планировки, функциональность установки, наличие парковок и практических выездов, детские площадки, кладовые, внутренняя социальная и коммерческая инфраструктура.

ЭЛИЗАБЕТ КОНВЕЙ (Директор департамента жилой недвижимости Colliers International):

«Собеседник «ДП» отмечает еще одну интересную тенденцию – инвестиционные покупки в качестве попытки сохранить деньги в условиях экономической нестабильности. Элизабет Конвей объяснила, что к таким объектам относит уникальные лоты в элитных и роскошных проектах с близостью к архитектурным достопримечательностям или доступом к воде.

Некоторые разработчики также могут довести эту историю «до максимума»: предложить эксклюзивный вариант по выгодной цене. Такие лоты крайне редки, учитывая общую рыночную ситуацию. Одно из предложений от компании «Л1» – это, например, панорамная квартира в ЖК «Империал». Площадь собственности 148 м2, свободная терраса 50 м2. Квартира уже сборная: дело в том, что это был выставочный зал – и поэтому девелопер дает скидку 10%, а это значит, что цена квадратного метра составляет 209 000 рублей, что значительно ниже среднерыночной.

Кстати, в этой связи есть интересное наблюдение специалистов: сравнение отношения отечественных и европейских покупателей к подобным предложениям. На Западе довольно распространена практика, когда человек приобретает шоу-рум сознательно, не из-за скидки (которой, кстати, может и не быть)не потому, что это может быть выгоднее, а потому что ему это удобно. Ведь отделка уже произведена. В нашей стране такая «свобода мнений» по отношению к «выставочным залам» еще не закрепилась.

Растет интерес к меблированным под ключ вариантам, как и к престижной недвижимости с квартирами, готовыми к заселению. Это отражение тенденции «жить здесь и сейчас», которая еще больше усилилась за последний год. Более того, такое предложение, особенно когда речь идет о проектах, которые уже сданы или собираются сдать в эксплуатацию, становится более привлекательным для целевой аудитории вторичного рынка жилья.

Функциональность дизайнерских решений стала цениться больше, чем когда-либо. Предпочтения на стороне квартир с большим количеством комнат, с большими балконами и террасами.»

НИКОЛАЙ ПАШКОВ (Генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург):

«Эксперты говорят, что если раньше последние воспринимались как «сезонная территория», то сегодня все чаще говорят о ежегодном использовании террас, что повысило их ценность в глазах покупателя.»

Лёгкая трансформация

Несомненно, премиальный сегмент актуален для всего рынка. В июне 2010 года, на очередном заседании Клуба экспертов элитной недвижимости был поднят вопрос о том, что большинство покупателей занимается ремонтом квартир, так как предлагаемый продукт не отвечает их требованиям. Продуманные планировочные решения, качественный инжиниринг, продуманная логистика объекта и сбалансированный состав инфраструктуры стали основой для последующих проектов такого класса. Сегодня «элита» предлагает еще одно направление.

«Покупатели предпочитают более эргономичные партии с возможностью дальнейшей перепланировки», – говорит Элизабет Конвей. Такие квартиры еще называют «трансформерами» или «умными». Изменения возможны в любое удобное для владельца время, в зависимости от конкретной жизненной ситуации.

Надежда Калащшникова, менеджер по развитию компании «Л1», добавляет, что сегодня собственник может получить вариант «несколько в одном»: не только квартира с возможностью ремонта, но и с отличными видовыми характеристиками и большим балконом. В качестве примера эксперт приводит журнал «Классика. Дом для души». Здесь есть квартиры, в которых, увеличивая количество окон в комнате, можно по своему усмотрению переставить жилую площадь и изменить количество жилых комнат. Вид из окон открывается на Малую Невку и Крестовский остров. Стоимость квадратного метра в Петроградском районе составляет 303 тысячи рублей.

Среди других утверждений, выдвинутых современным потребителем, эксперты говорят, что здесь достаточно места для создания тренажерного зала, офиса или зимнего сада. Особое значение также имеют подсобные помещения и встроенные системы хранения. В то же время, по словам Надежды Калашниковой, линейка планировочных решений в сегменте элитной недвижимости за последние годы принципиально не изменилась, а расточительность ушла в прошлое.

Престижная локация

Деление элитной недвижимости по районам немного скорректировано, но основными лидерами консервативного покупателя остаются Петроградский и Центральный. Растет потенциал Московской, Адмиралтейской и Василеостровской областей. Здесь в соответствии с пожеланиями потребителя часто делается запрос на качественную дизайнерскую концепцию, наличие зон отдыха вокруг жилого комплекса и вид на воду. Последнее, по мнению аналитиков, значительно увеличивает ликвидность недвижимости.

Надежда Калашникова также говорит, что «исключительность чистого неба» ценится не меньше. Именно такой «вариант» компания «Л1» предоставила в ЖК «Премьер Палас», возведенном в исторической части Петроградского района, – от трехуровневой квартиры площадью 200 м2 есть выход на эксплуатируемую крышу. Есть бассейн и терраса, кстати, в подарок. Этот дом уже сдан в эксплуатацию, что также важно для сегодняшнего покупателя.

И у него все меньше шансов выбрать вариант «на свой вкус» и по «запланированной» цене. Эксперты говорят, что есть все предпосылки для увеличения стоимости предложения в элитном сегменте на 8-12% до конца года. Несмотря на то, что такие объекты «стабильны» в периоды кризиса, такое приобретение остается прибыльным.