Где будут строить элитное жильё в Петербурге

Земли под элитные квартиры в центре Санкт-Петербурга сокращаются. Эксперты уверены, что будущее сегмента – в освоении менее очевидных локаций и реставрации исторических зданий и памятников.

В 2020 году на рынок вышло немного проектов. Если принять во внимание острую потребность, связанную с пандемией и ослаблением рубля, в элитных новостройках свободного предложения очень мало. Такой расклад побуждает девелоперов начинать проекты, но многие компании сталкиваются с нехваткой ликвидных объектов под них.

Исторически важнейшей элитной локацией Санкт-Петербурга является «Золотой треугольник», граничащий с берегами Адмиралтейской и Дворцовой, Адмиралтейского проспекта, Гороховой улицы и берега реки Фонтанки. В прошлом году здесь было объявлено о нескольких сделках. Группа компаний «Ярд» договорилась с Альфа-Банком о покупке жилого комплекса на Конюшенной площади, а московская компания «Ланселот» приобрела проект премиум-апартаментов напротив Спаса на Крови. В “золотом треугольнике” осталось несколько объектов для девелопмента, но высокие ценники пока не дают собственникам шансов на продажу.

«Островной премиум» практически исчерпан в этом контексте. Единственное место, на которое еще могут рассчитывать строители на Крестовском – это место под дельфинарием, который закрылся в прошлом году. Несколько лет назад дача принца Ольденбургского на Каменном острове была продана на открытом аукционе, после чего в открытой оферте не было предложено никаких объектов для строительства на этом месте. Границы Петровского, которые, кстати, воспринимаются редкими участниками рынка как «высшая лига», практически исчерпаны, и убирать оставшуюся «промку» с острова пока не планируют.

Сегодня большая часть элитных проектов сосредоточена на таких местах, как Петровский остров и Петроградская сторона, Крестовский остров и Центральный район, но найти здесь свободные пятна крайне сложно, подтверждает Виталий Коробов, директор Aquilon Group. «Готовых качественных предложений с документацией – единицы. В основном остались варианты с большим количеством обременений», – говорит Ольга Трошева, руководитель Консультационного центра по недвижимости Петербурга (Setl Group) – В ход пошли уже варианты с “богатой и непростой историей” типа участка с бывшим недостроем гостиницы “Северная Корона” на набережной Карповки, который недавно приобрела ПСК”.

«Бизнес-класс постепенно осваивает новые территории, причем не только в центральных регионах. Этот процесс идет не быстро, так как элитный покупатель очень консервативен в отношении локации, для него очень важен традиционный статус локации, видовые характеристики, близость к зеленым массивам и воде. Эти требования не менялись годами, и действительно мало мест, которые им соответствуют», – соглашается Эдуард Тиктинский, президент RBI Group.

По словам директора департамента инвестиционного развития ААГ Евгения Кулагина, площадками для элитного сегмента сегодня являются Петроградский, Центральный, частично Василеостровский и Московский, в других рассматриваются точечные локации. Предложение здесь более разнообразное, в том числе за счет бывших промышленных предприятий. «Развитие зон серого пояса – это сегодня тренд, мы проявляем интерес к таким местам», – заявляют в «Группе ЛСР».

Вариант для тех, кто не воспринимает центр города вне давно принятых границ, – реконструкция и приспособление исторических построек под современное использование. «Это наиболее перспективный путь развития сегмента элитной недвижимости. Санкт-Петербург – город-музей под открытым небом, и многие здания в центре можно вернуть в первоначальный вид при грамотном экономическом подходе», – говорит Оксана Кравцова, генеральный директор ГК«Еврострой». В особняках и многоквартирных домах можно спроектировать элитное жилье или апартаменты премиум-класса, но перед покупкой актива необходимо оценить существующие планировки и состояние объекта охраны, детально разобраться в требованиях КГИОП».

«Все зависит от градостроительных возможностей использования построек, поскольку ограничения по охране памятников в принципе могут поставить точку на этой идее, в исторических зданиях ситуация намного проще, но тоже есть ограничения», – вспоминает Евгений Кулагин.

«Реконструкция требует специальных навыков. Сейчас мало компаний, которые могут этим заниматься и экономически заинтересованы в этом. Поэтому проектов такого типа пока не может быть много. Не все памятники, даже уникальные, можно спасти, многие годами стоят полуразрушенными. Что уж говорить об обычных исторических зданиях, из которых 90% – это центр города и которые также ежегодно приходят в массовое обветшание», – отмечает Эдуард Тиктинский. Реконструкция сложна не только технически: также сложно точно спрогнозировать объем работ, которые необходимо выполнить для оценки внутреннего состояния здания. Многие детали выясняются уже «в процессе», а это означает новое проектирование, новые затраты. «Мы буквально недавно сами «проходили» это, например, при реконструкции Левашовского хлебозавода», – говорит глава компании RBI.

«При реализации таких проектов необходимо учитывать множество факторов. В первую очередь, трудности в строительстве, вызванные состоянием здания. Необходимо очень тщательно укреплять старый фундамент и стены, чтобы избежать обрушения не только самой реконструкции, но и соседних домов. Иногда в тех кварталах, где они расположены, лимиты на подключение мощностей просто исчерпываются, поэтому для заселения дома необходимо полностью реконструировать старые сети, – перечисляет Алексей Тюлькин, директор по продажам «Альфа Фаберже». – Сложно создавать в проектах реконструкции новую инфраструктуру. Участки, на которых расположены такие постройки, очень скромные по площади. Сами дома расположены впритык друг к другу. Парковка – болезненный вопрос. Организовать ее в центре сложно и дорого. Места для наземной парковки просто нет, а делать подземный паркинг под уже построенным домом непросто и бывает опасно».