Настоящий эксклюзив: особенности покупки элитарного жилья за границей

Италия и Франция традиционно являются одними из основных европейских направлений для покупки престижных домов и квартир. Данное приобретение гарантирует сохранность средств и является надежным инвестиционным активом, а эксклюзивность таких объектов даёт их владельцам статусный образ жизни на фоне одних из самых красивых пейзажей мира.

Характеристики

Премиум-сегмент в Италии в основном представлен ​​историческими виллами на побережье Лигурии, Тосканы и Рима; на островах Капри и Сардиния; возле озер Комо и Маджоре; а также апартаментами в эксклюзивных многоквартирных домах в Милана и Флоренции.

В Риме первоклассные апартаменты в основном сосредоточены в историческом центре и в районе, прилегающем к Вилле Боргезе – парку Пинчано Париоли, где средняя площадь дома варьируется от 120 до 300 кв. м. Отдельно следует отметить исторические виллы на Авентинском холме и древнюю Аппиеву дорогу. Часто здесь элитные квартиры относятся ко вторичному рынку и располагаются в старых многоквартирных домах или зданиях, построенных по оригинальным архитектурным проектам, существующих в единственном экземпляре.

Самым престижным местом во Франции является Лазурный берег. И, даже когда в других регионах цены падают, здесь они остаются стабильными и даже растут. Особой популярностью пользуется недвижимость в непосредственной близости к Монако или в самом княжестве. Жить в Монако – большая привилегия, поэтому спрос на местное жилье постоянно растет. Неудивительно, что за последние 10 лет средняя стоимость квадратного метра выросла более чем на 150%. Одна из самых дорогих квартир в мире и находится здесь на последнем этаже башни Одеон. Ее стоимость оценивается в 350 миллионов евро.

Цены

Стоимость дорогостоящих «объектов размещения» в Италии упала на 20-30% по сравнению с показателями 2010 года, хотя в 2016 и 2017 годах рынок премиального жилья стабилизировался. Например, в центральных престижных районах Рима цены колеблются от 9000 до 12000 евро за кв.м.  для новых и отремонтированных квартир – и от 7 000 до 10 000 евро для квартир, нуждающихся в ремонте. Так, отремонтированную и меблированную квартиру площадью 80 квадратных метров, состоящую из холла, гостиной с оборудованной кухней, спальни, ванной и гардеробной, можно приобрести за 700 тыс. евро.; а эксклюзивный двухуровневый пентхаус с панорамной террасой в полностью отреставрированном здании XVII века, недалеко от знаменитой площади Испании и фонтана Треви -за 14 млн. евро.

Недвижимость на Лазурном берегу, а также в Монако всегда будет оставаться перспективным вложением, а ее стоимость будет расти. Стоимость домов в этом месте может колебаться от 3 до 300 миллионов евро, а иногда и больше. Цена зависит от многих факторов: месторасположение; близость к морю; площадь дома и участка, а также и эксклюзивности самого объекта.

Содержание домов

Профессиональное агентство, специализирующееся на продажах соответствующей категории объектов, обычно имеет отдел постпродажного обслуживания, предоставляющее покупателям все необходимые услуги, которые могут потребоваться после покупки. К ним относятся организация содержания недвижимости, поиск персонала, уплата налогов и коммунальных услуг – в общем, все, что делает владение поместьем максимально удобным.

Домоуправление на Лазурном берегу – сложная и важная задача, требующая от собственника основательного подхода, стоимость которого может варьироваться от 1000 до десятков тысяч евро в месяц, в зависимости от характеристик объекта и его владельца. Комплексное обслуживание объектов недвижимости лучше всего доверить компании, которая предложит административные и консьерж-услуги, юридическую, налоговую и бухгалтерскую помощь; а также дорожные работы, направленные на поддержание функционирования резиденции и его коммуникаций в рабочем состоянии, в соответствии с назначением.

Особенности совершения сделки

В Италии этапы продажи и покупки мало чем отличаются от аналогичных сделок в других странах. Процедура состоит из нескольких этапов. Сначала менеджер агентства подбирает варианты по желанию клиента, а затем помогает будущим владельцам организовать поездку в Италию для их просмотра. В случае принятия решения о покупке, составляется так называемая «Безотзывная оферта», в которой указаны реквизиты покупателя и продавца, подробное описание товара, условия предварительного и окончательного контракта, а также условия оплаты. При подписании «Безотзывной оферты» покупатель вносит аванс в размере 10% от стоимости. Если продавец принимает «Безотзывное предложение», эта сумма становится первым платежом.

Следующим этапом сделки является заключение «Предварительного договора», во время которого 20-25% от стоимости объекта вносится в качестве второго депозита. Обычно «Предварительное соглашение» оформляется в форме частного договора, но может быть нотариально заверено. «Предварительный договор» подлежит обязательной регистрации в налоговой инспекции, при этом взимается налог – 0,5% от суммы подтверждающего депозита, плюс таможенные пошлины.

Заключительным этапом сделки является подписание «Окончательного договора купли-продажи» в присутствии нотариуса и его регистрация в соответствующих органах. Оригинал акта хранится в архиве у нотариуса, а заверенные им копии выдаются покупателю и продавцу и являются доказательством права собственности. Покупатель берет на себя управление сразу после подписания бумаг, хотя регистрационные документы выдаются в течение двух-трех недель.

При этом стоит учитывать, что в Италии действует единый налог на муниципальную недвижимость. Он включает в себя три налога: муниципальный налог на имущество – 0,76%, который не взимается, если объект является основным местом проживания, налог на сбор и переработку мусора и муниципальный налог на содержание дорог, уличное освещение и т. д. Общие ставки не превышают 10,6% от кадастровой стоимости дома.

Во Франции для покупки и обслуживания недвижимости необходимо предусмотреть уплату трех обязательных прямых налогов: регистрационные сборы при покупке (около 7% от стоимости объекта) и оплату ежегодных налогов — налога на недвижимость и проживание. Также существует фиксированный налог на состояние МФИ – ежегодный налог, взимаемый только в том случае, если чистая стоимость недвижимости во Франции равна или превышает €1,3 млн на 1 января налогооблагаемого года. Что касается налога на наследство, то, согласно законам государства, во Франции владелец собственности не может свободно указывать наследника. В то же время есть механизмы, контролирующие процесс наследования недвижимости. Согласно французскому законодательству, супруг (а) владельца может быть единственным наследником или унаследовать жилую недвижимость вместе с родственниками бывшего владельца по крови.